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ZAKER房產 04-29

深入解讀東莞指導價,新房怎么定價,我算給你看!

廣州苦等已久的指導價沒來,倒是等來了東莞的備案價!

剛剛,東莞出臺了備案價細則,想必大家都知道了。

小編看了一下文件,大致的意思是:東莞的房子限價了,限價限的又細致又全面,堪稱一房一價,一棟一價,一戶一價

但具體怎么個調法,根據文中所述,大約這么算。

政策原文:

開發企業可根據擬辦預(現)售樓棟的情況自行定價,但須以幢(棟)為單位申報銷售價格,同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過 10%(地面建筑層數 4 層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)棟申報均價相差幅度不超過 40%),同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過 25%

小高層及超高層,同一批次不同棟(最貴的和最便宜的)幅度不超過 10%。

解讀:如果一個小區有兩棟樓需要申報,則樓王和普通樓棟之間,價格差不能超過 10%。假設申報價格為 3 萬,則樓王的價格則是 3.3 萬。

地面建筑層數 4 層及以下(別墅、連排)同一批次不同棟申報均價相差幅度不超過 40%。

解讀:4 層及以下的建筑(本文理解為別墅、連排),樓王棟和普通樓棟之間的差距,價格差不超過 40%。申報價為 3 萬,這樓王價格為 4.2 萬。

同一棟單價最高(樓王)與單價最低(普通樓棟)的住宅單價相差幅度不超過 25%。

解讀:如果一棟樓里,既有豪宅戶型,也有普通戶型,則這一棟樓所有的樓層價格差距不能超過 25%。按照標準,假設最低價是 3 萬,則這棟樓成立最貴的戶型或樓層,價格為,3.75 萬。

政策原文:

通過協議轉讓等方式取得土地的新建商品住房項目,自本通知施行之日起首批首次申請辦理預售許可或現售備案的,其銷售價格定價原則參照招拍掛取得土地的商品住房項目,其中可售樓面地價按照不高于所在鎮街(園區)上一年度掛牌出讓住宅用地平均可售樓面地價的 90% 確定,上一年度無住宅用地掛牌出讓的,參照房價水平相當的周邊鎮街(園區),按不高于其上一年度掛牌出讓住宅用地平均可售樓面地價的 90% 確定

解讀:這條是針對沒有從招拍掛的途徑拿地的開發商,可以賣樓的價格,不得高于該區域拍地價格的 90%,假設上一年度,拍地的價格是 2 萬,也就是說,開發商的售價最高不能超過 3.8 萬。

政策原文:

未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間,由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年,漲幅不超過 3%(含本數)。下調銷售價格的間隔時間維持半年不變,降幅不限。

解讀:沒賣的新房不能頻繁漲價,漲價時間為拿到預售許可證(現售備案證書)后的一年,且漲幅不能超過 3%,也就是說,第一批開賣的價格是 3 萬,加推的新品一年后才可以漲價,且漲價不能超過 3.9 萬。

看完東莞的政策,小編感嘆,這是真正把 " 房住不炒 " 落到實處,通過限價、限售的方式嚴格控制房價上漲!

也在此呼吁,黃埔區參考東莞限價細則,盡早出臺相關政策!

出品 /ZAKER 房產

文 / 真意

附政策原文:

 

關于進一步加強新建商品住房銷售價格指導的通知(東建房〔2021〕4 號)

 

 

各園區、鎮(街)住房和城鄉建設局、市場監管分局、不動產登記中心,各房地產開發企業:

 

為貫徹落實 " 房住不炒 " 精神,切實加強新建商品住房價格指導,引導開發企業合理定價,有效遏制房價過快上漲勢頭,保持房價總體穩定,根據國家、省相關工作部署以及《關于進一步加強房地產市場調控的通知》(東建〔2021〕6 號)規定,經市人民政府同意,現就有關事項通知如下:

 

一、堅持目標導向加強房價調控

 

住房城鄉建設部門要按照重點監測城市的標準要求,加強房地產市場監測分析,科學研判市場動態,準確把握發展趨勢。當房價出現較快上漲勢頭時,可根據房地產市場調控目標,根據區域房價水平、供需情況等,設置差別化價格調整幅度,切實保持房價平穩可控。

 

二、積極引導企業科學合理定價

 

通過招拍掛取得土地的新建商品住房項目,自本通知施行之日起首批首次申請辦理預售許可或現售備案的,應根據可售樓面地價、合理建安成本、合理銷售管理成本、應交稅費、合理利潤等因素,合理制定新建商品住房銷售價格,并在申請辦理預售許可或現售備案前向市住房城鄉建設局申報。如經審核發現開發企業申報價格明顯不合理的,市住房城鄉建設局暫停核發預售許可證或暫不辦理現售備案。經審核確認的新建商品住房申報價格,作為該項目在本年內申請辦理預(現)售批次的平均申報價格,開發企業可根據擬辦預(現)售樓棟的情況自行定價,但須以幢(棟)為單位申報銷售價格,同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過 10%(地面建筑層數 4 層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)棟申報均價相差幅度不超過 40%),同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過 25%。

 

通過協議轉讓等方式取得土地的新建商品住房項目,自本通知施行之日起首批首次申請辦理預售許可或現售備案的,其銷售價格定價原則參照招拍掛取得土地的商品住房項目,其中可售樓面地價按照不高于所在鎮街(園區)上一年度掛牌出讓住宅用地平均可售樓面地價的 90% 確定,上一年度無住宅用地掛牌出讓的,參照房價水平相當的周邊鎮街(園區),按不高于其上一年度掛牌出讓住宅用地平均可售樓面地價的 90% 確定。

 

三、從嚴控制在售項目價格漲幅

 

本通知施行之日前已辦理過預(現)售的新建商品住房項目,后續批次住宅按以下辦法申報銷售價格:

 

該項目如按第二點的定價原則計算的控制價格低于現價,可按現價執行,如按第二點的定價原則計算的控制價格高于現價,則可比上一批申報均價上漲不超過 5% 且不得高于計算價格。

 

未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間,由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年,漲幅不超過 3%(含本數)。下調銷售價格的間隔時間維持半年不變,降幅不限。

 

四、督促企業及時申請辦理預售

 

各園區、鎮(街)住房城鄉建設局加強對轄區新建商品住房項目的巡查監督,如發現已達到預售條件不及時申請辦理預售的,應立即發出提示函,督促開發企業盡快申請辦理預售,并同時抄報市住房城鄉建設局。發函提示一個月后,開發企業無正當理由仍不提交預售申請的,市住房城鄉建設局暫停辦理該項目預售,并通知市不動產登記中心暫停辦理該項目在建工程抵押手續。開發企業需向市住房城鄉建設局出具承諾函,承諾該項目剩余住宅樓棟達到現房銷售條件后申請辦理現售。

 

五、加強商品住房明碼標價監管

 

開發企業應嚴格執行商品房銷售明碼標價制度,實行明碼標價和 " 一房一價 ",在取得預售許可證后 10 日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。商品房經營者應當按照《商品房銷售明碼標價規定》實行明碼標價,不得有以捆綁或者附加條件等限定方式,強制提供商品或服務并捆綁收費等違規行為。市場監督管理部門會同住房城鄉建設等部門,將加大對商品房銷售價格行為的監管力度,并加強聯合懲戒。

 

本通知自印發之日起施行,此前相關文件與本通知內容不一致的,以本通知內容為準。

 

東莞市住房和城鄉建設局東莞市市場監督管理局

 

東莞市不動產登記中心

 

2021 年 4 月 29 日

 

以上內容由"ZAKER房產"上傳發布 查看原文

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