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ZAKER房產 04-19

房價 10W+,番禺、黃埔誰先“嘗鮮”

經過去年一輪瘋狂上漲,廣州房價似乎已經進入 10W+ 常態,10W 以上樓盤頻頻出現,單價直追上北上深。

克而瑞數據顯示,今年 2 月份,廣州在售新房超過 10W+ 的,就有 10 多個。其中天河 6 個,越秀 3 個,海珠 4 個,荔灣、番禺各 1 個,白云也有 3 個,去年最為火熱的黃埔、南沙、增城則一個沒有。

小編最近也統計了一下各區上 10 萬的吹風樓價,發現這些樓盤主要也還是集中在天河、越秀、海珠、荔灣等幾個中央城區。

可以確定,從分布看,廣州 10 萬 + 的樓盤目前已經走出了珠江新城一隅,向著城市多中心發展,這一點,與廣州的城市規劃基本相符。

不過需要注意的是,這種延長式分布,目前還尚未到達番禺、黃埔、南沙這些后起區域。

這也并不難理解,老城區雖然地狹人多,但商業、教育、交通等配套更為成熟,后發的番禺、黃埔即使未來可期,離成熟也還尚需時間。

因此,如果現在就急切將黃埔、番禺和天河、海珠等老城區進行價格上的相提并論,那么本身就已失去了公允。筆者認為,讓身處第二梯隊的黃埔與番禺進行對比,未來誰能先集中進入 10W+ 俱樂部或許更能凸顯兩個區的在未來的價值。

番禺、黃埔漲到10W+邏輯

在探討兩個區誰能更早進入 10W+ 俱樂部之前,我們首先需要明確,兩個區憑什么能漲到 10W+ 的邏輯。

決定一個區域房價的 " 上攻 " 空間,歸結起來無非就兩點——房產自身價值和周邊資源配套,從目前格局看,番禺和黃埔在這兩方面,優勢都很大。

從去年開始,廣州房市就與股市一樣,都走出了 " 牛市 " 的味道。

今年 3 月 28 日,番禺越秀和樾府二期連夜開盤,180 套 5 萬 -6 萬 /㎡多的房源被瞬間搶空,番禺樓市的火爆由此可見一斑。數字顯示,在 2020 年,番禺全年成交套數達到 7582 套,僅排在黃埔、南沙和增城之后,是剛需群體置業的熱門地帶。

與之相對的,是番禺房價的水漲船高。到今年 2 月份時,房子均價已經達到 32627 元 /㎡,在廣州 11 區中排在第六,雖然與天河、越秀比起來,相差懸殊,但番禺一些熱門板塊,如番禺南村萬博、漢溪長隆、洛溪已經達到 7-8 萬 /㎡。洛溪的星河灣海怡半島在今年更是掛出了定價 10 萬 /㎡的天價,一舉打破番禺沒有 10W+ 樓盤的歷史記錄。

2021 年 2 月廣州各區房市均價,圖 / 散寒蘇

黃埔樓市的火熱,比起番禺來,有過之而無不及。在去年,黃埔區內的科學城、知識城、老黃埔、長嶺居板塊先后發力,輪番迎來高漲,在廣州各區中,以 20.7% 的上漲幅度排在全市第三,最高房價突破到 6 萬 /㎡。與 2015 年知識城一手房 9 千多相比,簡直是天上地下。

另外,黃埔的火熱還表現在庫存告急上。根據去年年末的統計,黃埔新房庫存量只有 92.57 萬㎡,去化周期只有 4.7 月,緊缺程度僅次于天河。到今年 2 月時,這一數字已經降到了 3 個月。

在教育資源上,兩區也都有很好的抓力點。番禺的廣州大學城云集了中大、華南理工、華南師范、廣工、廣大等十多所名校;黃埔則有知識城和科學城,其中知識城落戶了西安電子科技大學、廣州大學和廣東外語外貿大學的研究院、研究生院,就連之前被傳得沸沸揚揚的黃埔大學也將加入知識城。

這些高教資源雖不能解決兩區中小學學位緊張問題,但卻能對周邊產業起到輸血作用,帶動當地經濟發展。

交通運輸的 " 大干快上 " 能很大程度反映樓市繁榮。作為毗鄰天河、海珠、南沙、佛山的番禺,在交通點位上可謂占盡了天時地利。十幾年前番禺憑借華南快速和新光快速、地鐵三號線等幾大交通動脈,就吸引了大量 " 新廣們 " 的遷入,將番禺房價推向新高度。

如今更是圍繞東西南北四個方向,密集建造了陸、地兩維運輸線路,僅地鐵就多達 7 條,能快速溝通天河、荔灣、海珠、越秀、南沙和佛山。另外,其南大干線開通后,更是能輕松撐起區內廣州南站、漢溪長隆、南村萬博 CBD、大學城、國際創新城、廣汽基地的供血任務。

用 " 星羅棋布,縱橫交錯 " 來形容黃埔交通規劃,再貼切不過,因為根據規劃,黃埔未來將會形成 14 條地鐵縱貫線,包括 5、6、13、14、21 號等線路,其中 21 號線更是廣州東部融合的主動脈,120 公里的時速將快速串聯起天河、黃埔、增城 3 個區。

圍繞產業,番禺、黃埔也在刷新著自己的名片。

隨著南村萬博 CBD 建成,番禺商業、就業氛圍越來越濃厚。據介紹,包括思科、歡聚時代(YY)、虎牙直播、海大集團、攜程、希爾頓、喜來登等一些名企都會落戶南村萬博,以往一些住在番禺,通勤珠江新城上班的工薪階層,未來可能有更多地選擇機會在家門口上班。

而黃埔 66 條村舊改政策,也給產業優化提供了騰挪空間。借助這一東風,黃埔正圍繞著生物科技、集成電路、汽車制造、綠色能源、高端裝備、美妝大健康等多個產業生態謀篇布局。據統計,目前黃埔科技創新企業已經突破 2 萬家,國際高新技術企業超過 2100 家;上市企業更是達到 53 家。

得益于產業優化,近兩年,兩區的 GDP 排名也在穩步上升。根據廣州發布的政府工作報告顯示,去年黃埔 GDP 在全市 11 區中名列第二,番禺則排在越秀之后,名列第四,增速遠超四個老城區。

可以說,作為廣州城市發展新引擎,兩區無論是在政策、產業還是配套資源上,都有上漲到 10W+ 的基礎,即便如今被約談或調控,但因為核心價值并沒有改變,突破 10W+ 也只是時間周期的長短而已。

上 10W,番禺 VS 黃埔,誰能先人一步?

相比兩個區能不能上 10W,筆者其實更關心誰能先集中登上 10W+ 高位。 畢竟能買這么高房價的,也只有非剛需的投資群體了,時間對于他們來說,才是真正的財富,所以周期短,才是他們關注的點。

站在這種視角上看,筆者認為番禺房價應該能先黃埔一步,集中沖上 10W+。原因有這么以下幾個:

一是從地理區位上看,番禺樓盤的地段優勢更加明顯,與市中心和南沙聯系更為緊密,這從黃埔是副中心,而番禺樓盤集中地——廣州大學城、長隆、大石、洛溪、南村被劃入主城區的定位就不難看出。

另外,從南村萬博到珠江新城,已開通的 3 號線只需 30 分鐘,并且另有多條主干道與中心多區連接。而黃埔除魚珠片區外,其他樓盤板塊如知識城、科學城,通勤到中心城區都遠遠超過 30 分鐘。

二是相比番禺,黃埔的城市配套并沒有那么成熟。就高教和人才資源來看,廣州大學城已建成多年,設施完善。而黃埔知識城許多院校、研究所卻是才剛剛落地不久,周邊配套的完善,還需花費些時間。

在人才培養規模上,番禺就更占優勢。大學城擁有十多所重點院校,黃埔知識城大部分只是分校,而且是研究生分校,體量更小,遠遠比不上大學城研究生 + 本科生的規模。

三是在房子均價上,番禺比黃埔略高一點。番禺目前在售的洛溪星河灣海怡半島已經突破 10W,周邊其他 6-8 萬售價的板塊也有不少。反觀黃埔,目前最高只有 6 萬左右,在政府指導價下,黃埔樓盤價格短時間內估計很難反超番禺突破 10W。

四是雖然目前黃埔去化周期相對較短,但隨著黃埔 66 條舊改村落改造完成,將會釋放大量樓盤,現在所擁有的稀缺優勢將不復存在。而番禺去化周期雖然更長,但舊改和新住宅用地并不多,臨近南村萬博板塊的舊改目前只有里仁洞村。未來,隨著中央城區剛需向番禺外溢,去化周期或將進一步縮短。

綜上所述,番禺無論是區位交通,還是產業、教育資源,以及稀缺性和房子,都比黃埔區有更有可能沖破 10W+ 天花板。

房價上漲對剛需雖并不友好,不過城市化發展過程中,優質資源受追捧,是不會改變難以改變的定理。只要市場保持理性,不盲目炒作,價格上漲對于經濟發展還是有相當好處的。

話說番禺和黃埔,你更看好誰?

出品 / ZAKER 房產

文 / 臨川

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