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ZAKER房產 04-16

挖姐看房:品秀星圖雖然很好,但我建議你再等等

最近,挖姐去看了新塘的網紅盤品秀星圖。這個樓盤交通位置很好,在地鐵十三號線上蓋,離官湖地鐵站 400 米左右。

作為網紅盤,它的價格也不一般,品秀星圖在開盤時的價格就高出了周邊樓盤 30% 以上,目前均價已經達到了 3 萬左右。

簡單算一下,就算最小的戶型,預算都要在 200 萬以上,首付要六十多萬。這個價格已經超過了新塘很多剛需的心理承受范圍。

學位怎么樣?

品秀星圖由廣州地鐵和越秀地產雙國企聯合打造,主打的是學位和地鐵概念。

小區配備的學校是華南師范大學附屬新塘學校,這是一所 9 年一貫制公立學校,此外社區內還有 2 所托兒所、2 所幼兒園。

盡管樓盤體量比較大,有七千多戶,但現在已經賣了四千多戶,最近加推的 13 棟銷售情況也很好。

品秀星圖配備的學校華師附小,曾經惹來周邊幾個樓盤的業主爭搶,品秀星圖的業主也集結起來保護自己的學位。后來新塘鎮官宣,華師附小的招生范圍對口品秀星圖小區,才結束了這一場風波。

根據挖姐在營銷中心看到的信息,華師附小一共有 42 個班,預計于 2021 年 9 月 開學。

但是要注意的是,根據一些業主的反映,目前有一些年級的小孩還沒辦法入讀。

畢竟是新建的學校,在師資配備上可能有所不足,后續能否入讀,還要看業主和學校的協調情況。

戶型怎么樣?

品秀星圖的超高層以及部分非復式的平層單位,存在戶型使用率過低的問題。

挖姐踩盤時看的高層 78 方的小戶型,均價在 2.7 萬左右,總價低,上車比較容易,但是 78 方實用面積才 56 方,使用率只有 7 成左右,按照實際使用率來算的話,其實單價已經在 3 萬以上了。

大點的戶型均價在 3 萬左右,戶型比較方正,這個價格其實也沒怎么漲,當時拿地的時候樓面價在 1.6w 左右,所以很早就有人預測這個盤的價格會超過 3 萬。

19 年 9 月的時候,還曾經有 1.9 萬的非天地樓層的房源放出來。之所以當時降的這么低,是因為當時黃埔、白云陸續放開限購,所以新塘不限購的優勢就消失了,從這一點來看,新塘的房價其實受政策影響很大。

據一些看過房的人說,樣板間的家具是定制的,比實際的要小,實際裝修的時候才發現。由此可見,開發商有點雞賊,想要買房的人不妨拿尺子去量一下。

地鐵通勤的話,從 13 號線官湖站到珠江新城大概就一個小時左右,自駕可以五分鐘上廣園快速,但比較堵車,開車從市中心往返并不適合。

銷售說停車位是超額配比的,停車位數量約 9500 個,所以不用擔心停車位的問題。

網上有一些文章說,地鐵上蓋會有噪音,主要是因為樓盤西邊是地鐵車輛的進出口,靠著茅山大道和有個公交站;而東北邊是公路,右邊會建個變電站,所以在買的時候要注意一下規劃。如下圖黃圈中的一、二、十六棟,就比較靠近茅山大道。

周邊配套怎么樣?

目前來看,品秀星圖周邊的商業配套不是特別充足,不像附近的招商臻園那樣,有超市環繞。

品秀星圖業主未來的衣食住行,主要靠樓盤自帶的商業街。

品秀星圖門口是官湖村的舊改,舊改完成后,周邊的面貌會有很大變化,但是跟商業街的建設一樣,預計還需要幾年的時間。

為了解決雨水倒灌的問題,樓盤對面會配備一個濕地公園,目前已經在開工建設中。

這個盤適合自住的剛需購買,有地鐵、學位、景觀,未來的價格會比較堅挺。買來投資的話,樓盤供應量太大,價格很難漲起來。

結論

總的來說,我覺得這個盤還是不錯的。

在戶型的選擇上,優先推薦南向的大戶型。擔心噪音的話,不要挑選西邊的樓棟。如果一時沒有這樣的戶型也不要著急,現在并不是很好的上車時機,不管是品秀星圖還是其他什么圖,最好都不要購買。

一方面銀行對購買者的資金來源查的很嚴,除了父母轉賬之外都容易被查,另一方面是因為新政的影響目前還沒有顯現出來,不如等幾個月后再看看情況。千萬不要盲目上車在高位接盤,不然想要解套又要再等幾年了。

出品 /ZAKER 房產

文 / 一葉

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