關于ZAKER 免費視頻剪輯 合作 加入
ZAKER房產 04-14

黃埔學位房爆雷了,這還只是個開始

這兩天,廣州的家長多少有些意難平。

先是黃埔大戲,萬科城市之光華附變文沖?官方辟謠,引進文沖小學是謠傳;后是天河的學位續集,天河招生政策出爐,敲定了幾所名校的就讀范圍。

每年四月,招生政策的公布,變成了心照不宣的學位房大考。直升、搖號、不在招生范圍,成為學位房的試金石,教育和房子,一次踩中兩個熱點,能不能讀,讀哪里?花高價買的學位房保險嗎?學位房到底該怎么挑?

學位試金石

在講學位房問題之前,先科普一個選學位房的技巧,按照此前教育局巡視員的口徑,戶數/學位比為4:1的時候能夠保證入讀

參考上面 " 戶數 / 學位比為 4:1" 的標準來分析,會發現廣氮片區的學位,其實埋了很大的雷。

來源:廣州房產

資料顯示天健上城,總戶數 1463 戶;天河壹品,規劃總戶數 1600 戶;陽華國花苑,總戶數 1899 戶;金地峯睿,總戶數 504 戶;廣氮花園,4428 戶。該片區總戶數為 9894 戶,按照每戶 3.2 人來算,未來這里的人口居住總數將是 3~4 萬人。

而廣氮片區的規劃,只有兩個學校,一個是今年招生的清華附中灣區學校,還有一個九年一貫制的公立學校。

圖說:廣氮片區學校分布

從官宣的細則看,清華附中灣區學校(籌)小學部只有 4 個班的規模,提供學位 180 個,廣氮片區內的戶數 / 學位比遠遠超標。

清華附中學位不夠,如何保證教育公平?

搖號,小學采取劃范圍搖號,初中全區搖號,沒搖到的,就近讀讀泰安小學 / 泰安中學。清華附中的落地,給廣氮片區的二手房價直接從 4 萬拉升到 7 萬 / 平,名校溢價多出的 300 萬,全部賭在名校學位上,搖號中簽的幾率有多大?搖得上就是清華附中,搖不上就讀泰安小學,教育水平和心理落差,怕是有些難以承受。

期待已久的名校落了空,除了天河還有黃埔。

大壯名城總規劃 1928 戶,按九年一貫制的學校預計提供 36 個班。但是實際情況是,新學校的一年級大約能提供 180 個學位,由小區業主和回遷村民共同入讀。

開發商掉鏈子,并沒有提前為購房業主進行開戶備案,導致教育局在前期排查中只統計了村戶籍,新學校開班數量不夠,部分今年交樓的業主,可能面臨無法入學的困境。

圖說:大壯名城學校規劃

在這起爆雷事件中,無法就讀的 A6-A9 的業主共有 792 戶,一年級適齡兒童就有 88 個,學位配比 4.4:1,剛剛過線。

再比如,實地常春藤,規劃 1.5 萬戶,但開元學校小學部只規劃了 36 班。 隨著后面幾期的業主收樓入住,學位戶配比大約為 9:1。

廣州學位預警有多嚴重

實際上,近兩年廣州的學位房爆雷屢屢頻發。

西邊荔灣,去年集體爆雷,幾個樓盤出現因學位不足,而被派到其他學校的情況;東邊的黃埔,相繼爆出過名校踏空、學位不足、無法就讀等問題;南邊的番禺,在開學前夜發布學位預警,稱番禺區內學位吃緊,32 個學校招生地段調整;同一房產六年內只安排 1 名地段生入讀。

圖說:以上樓盤曾經歷或正在經歷學位維權事件

各區都在學位預警,尤其是新樓盤,風險更大。

爆雷的原因是學位缺口

今年,廣州市教育局在面對人大代表的咨詢時,坦承義務教育階段小學學位供給缺口約為三分之一小學公辦學位與民辦學位比例為 2:1。

目前全市的基礎教育公辦學位只能保證三分之二的入學需求,剩下三分之一需要民辦教育來補充。也就是說,100就有30個孩子無法就讀公辦小學

廣州市目前有均等的教育機會,但是不能保證均等的教育條件。一個不爭的事實,廣州的學位預警已經開始顯現,在新房扎堆的區域,學位不確定因素更多。

人多配套跟不上

學位房的根本原因是供需比例,人口多、學位少的區域,必然爆雷。

此前,國家統計局發布《2020 年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》,數據顯示,2020 年年末戶籍人口 985.11 萬人,其中,戶籍出生人口 14.86 萬人

圖說:以上數據來自國家統計局

從常住人口增長情況可以發現,其實近幾年來看廣州人口每年都在增加。戶籍出生人數在增加, 而可提供的學位沒有明顯增長,根據教育統計手冊給出的數據,2018 年的實際入學人數,更是超過了 20 萬。

人口激增導致的學位缺口,至少到 2030 年之后,學位需求才會有所緩和。可以預測,2025 年以前,廣州小學學位的需求競爭依然會很激烈,甚至部分區域在業主收樓后,學位問題還將持續爆雷。

廣州哪些地方可能會爆雷

前面我們說,新房學位容易爆雷,原因是老城區的配套相對成熟,沒有可供開發的地,人口總數也比較固定,因此,老城區的學校配套是確定的,廣鋼新城學位爆雷,邏輯就是在老城區蓋了新房子,憑空增加了人口密度,而區域內配建的新學校還未落成,業主在收樓后,會有陣痛期是必然的。

同理,黃埔學位的情況也是一樣。

2020 年黃埔區現有人口已達 140 萬人,從人口結構來看,黃埔區 18 歲以下的戶籍人口比重在各區中最大。也就是說,黃埔區容納的大部都是新廣州人和他們的后代,這也側面說明,教育競爭大。

可以不夸張地說,黃埔區對于教育資源需求的緊迫程度是超過其他區。

按照廣州市國土空間總體規劃,到 2035 年廣州實現常住人口將增長至 2000 萬。屆時,新增的人口應該有一個區域接納他們,黃埔區從產業結構和吸引力來說,對人才的吸附力是最大的,一部分人會隨著產業遷移到黃埔區。

黃埔,必然會經歷一個人口快速增長的時期。

在黃埔樓市火熱的背后,大量的人涌入進來,基本的配套設施建成需要時間,未來收樓后,交通問題和教育缺口是必然的。

既然,廣州學位缺口已經不容忽視,在買房時怎么判斷?

1、在老城區買體量大的新樓盤,需要警惕學位缺口。荔灣區的名校資源是一塊招牌,新建小區全都去分一杯羹自然不夠,名校得跟小區配建學校搭配著用,學位有保底,才香。

2、選新區看人口,熱門板塊警惕學位不夠,人口密度大的區域,如長嶺居、科學城、要留意學校配比。當黃埔飽和后,外溢到離黃埔最近的新塘,也會有一定的潛在風險。

3、考慮學位的家長,不妨多考慮一下老城區的二手學位房,哪怕,教育政策不能確保就近入學,在學校云集的地方,搖號中簽的概率也更大。

出品 /ZAKER 房產

文 / 真意

以上內容由"ZAKER房產"上傳發布 查看原文

覺得文章不錯,微信掃描分享好友

掃碼分享

熱門訂閱 換一批

查看全部
嫩草影院